مسقط معمولاً با تصاویر سبک زندگی، مزایای اقامت و بازده‌های تبلیغاتی به خریداران خارجی معرفی می‌شود. اما یک کمیته‌ی سرمایه‌گذاری باید از جای دیگری شروع کند: نظام ارزی، حساسیت اقتصاد کلان، سند مالکیت، درآمد عملیاتی واقعی و عمق بازار فروش مجدد.

دلایل سرمایه‌گذاری در مسقط قابل قبول است، اما انتخابی است. عمان ترکیبی از محیط سیاستی نسبتاً باثبات، ریال متصل به دلار آمریکا، تورم کنترل‌شده و سرمایه‌گذاری گسترده در توسعه‌ی شهری و گردشگری را دارد. در عین حال، اقتصاد هنوز به نفت و گاز وابسته است، نقدشوندگی از پروژه‌ای به پروژه‌ی دیگر خیلی فرق می‌کند و داده‌های رسمی قیمت نشان می‌دهد «بازار» یکپارچه حرکت نمی‌کند.

بنابراین سرمایه‌گذار بین‌المللی باید مسقط را یک تخصیص تخصصی در املاک ببیند، نه یک معامله‌ی عمومی ملک در خلیج فارس.

پایه‌ی اقتصاد کلان: رو به بهبود، اما جدا از نفت نیست

آخرین گزارش کارشناسان صندوق بین‌المللی پول (IMF) که در ژوئن ۲۰۲۶ منتشر شد، رشد واقعی تولید ناخالص داخلی عمان را ۲٫۴٪ در ۲۰۲۵ برآورد کرد که از ۱٫۶٪ در ۲۰۲۴ بالاتر است. پیش‌بینی رشد حدود ۳٫۷٪ در ۲۰۲۶ و ۳٫۰٪ در ۲۰۲۷ است. همین گزارش انتظار دارد رشد بخش غیرنفتی در ۲۰۲۶ به ۲٫۵٪ کاهش یابد و در ۲۰۲۷ به ۳٫۲٪ برگردد.

میانگین تورم در ۲۰۲۵ حدود ۱٫۰٪ بود، هرچند تورم سالانه در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ به ۲٫۸٪ رسید که بیشتر به خاطر غذا و حمل‌ونقل بود. بدهی دولت مرکزی در پایان ۲۰۲۵ به ۳۴٫۷٪ تولید ناخالص داخلی کاهش یافت. حساب جاری در ۲۰۲۵ کسری ۱٫۹ درصدی داشت، اما IMF با قوی‌تر شدن درآمدهای نفتی انتظار بازگشت به مازاد حدود ۳٪ در ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ را دارد.

این اعداد یک سناریوی پایه‌ی مثبت را پشتیبانی می‌کنند، نه یک سناریوی بدون ریسک. IMF صراحتاً درگیری‌های منطقه‌ای، ضعف گردشگری و ساخت‌وساز، نوسان قیمت نفت و چندپارگی ژئواقتصادی را ریسک‌های منفی می‌داند. برای سرمایه‌گذار ملکی یعنی جذب اجاره، اجاره‌ی شرکتی و نقدشوندگی فروش مجدد باید در سناریوی رشد غیرنفتی کندتر هم آزمایش شوند.

نتیجه برای سرمایه‌گذاری: بهبود وضعیت مالی عمان فشار بر دولت را کم می‌کند، اما نیاز به سنجش تقاضای مستأجر و امکان خروج را در سطح هر محله، پروژه و واحد از بین نمی‌برد.

ارز: ساده برای سرمایه‌گذار دلاری، پیچیده‌تر برای بقیه

بانک مرکزی عمان اعلام می‌کند ریال عمان از سال ۱۹۸۶ روی ۲٫۶۰۰۸ دلار آمریکا به ازای هر ریال ثابت مانده است.

برای سرمایه‌گذاری که با دلار حساب می‌کند، این موضوع نوسان روزانه‌ی ارز را بین دارایی و ارز گزارش‌دهی تا حد زیادی کم می‌کند. اما ریسک پولی را حذف نمی‌کند: نرخ بهره در عمان همچنان تحت تأثیر سیاست آمریکاست و پیوند ارزی یک چارچوب سیاستی است، نه یک ضمانت قراردادی.

برای سرمایه‌گذارانی که با یورو، پوند یا ارزهای دیگر (از جمله ریال ایران) حساب می‌کنند، این دارایی یک وابستگی غیرمستقیم به دلار ایجاد می‌کند. ممکن است ملکی به ریال عمان عملکرد خوبی داشته باشد اما پس از تبدیل به ارز پایه‌ی سرمایه‌گذار، نتیجه‌ی دیگری بدهد.

پس یک مدل حرفه‌ای باید سه بازده را جدا کند:

بازده ملک به ریال عمان.
اثر تأمین مالی به ارز وام.
بازده کل پس از تبدیل به ارز پایه‌ی سرمایه‌گذار.

داده‌های رسمی بازاری چندتکه را نشان می‌دهد، نه یک رونق یکپارچه

مرکز ملی آمار و اطلاعات عمان اعلام کرد شاخص ملی قیمت املاک در سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل ۱۳٫۹٪ بالاتر بود، ولی نسبت به فصل قبل ۰٫۳٪ کاهش داشت. شاخص مسکونی ۱۴٫۶٪ سالانه بالا رفت اما ۲٫۲٪ فصلی پایین آمد.

اجزای شاخص تفاوت زیادی با هم داشتند:

شاخص رسمی سه‌ماهه‌ی چهارم ۲۰۲۵	سالانه	فصلی
املاک مسکونی	+۱۴٫۶٪	−۲٫۲٪
زمین مسکونی مسقط	+۴۱٫۳٪	−۴٫۵٪
آپارتمان مسکونی	+۰٫۶٪	−۱۰٫۵٪
ویلا	+۲۰٫۶٪	+۲٫۵٪

این پراکندگی مهم است. رشد سالانه‌ی ۴۱٫۳ درصدی زمین مسکونی در مسقط به این معنا نیست که همه‌ی آپارتمان‌ها در همه‌ی پروژه‌ها با همین نرخ گران شده‌اند. شاخص آپارتمان داستان کاملاً متفاوتی می‌گوید.

در تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری، رشد کلی کشور هرگز نباید جای شواهد معاملات مشابه در همان پروژه، فاز، ساختمان، نوع واحد و چشم‌انداز را بگیرد. برای روش مقایسه‌ی قیمت، چطور قیمت منصفانه‌ی ملک را بسنجیم را بخوانید.

مالکیت خارجی‌ها: اول سند را تأیید کنید، بعد بازده را

مالکیت خارجی‌ها در ساختارهای مشخصی ممکن است، از جمله مجتمع‌های گردشگری یکپارچه‌ی مصوب (ITC). درگاه خدمات دولتی عمان فرایند رسمی مالکیت در مجتمع‌های گردشگری را ارائه می‌کند و هزینه‌ای معادل ۳٪ ارزش ملک به‌علاوه‌ی چند هزینه‌ی اداری کوچک‌تر را ذکر می‌کند.

همین درگاه خدمت ویزای اقامت دوساله را برای مالکان واجد شرایط واحدهای مسکونی در ITCها شرح می‌دهد. شرایط و مدارک باید برای وضعیت دقیق هر خریدار تأیید شود؛ اقامت را باید پیامد حقوقیِ قابل‌بررسی دید، نه بازده اصلی سرمایه‌گذاری. بیشتر بخوانید: خرید ملک در عمان برای خارجی‌ها.

پیش از رزرو واحد، سرمایه‌گذار خارجی باید تأیید کتبی این موارد را بگیرد:

طبقه‌بندی مصوب مالکیت پروژه؛
نوع دقیق حق مالکیت یا حق انتفاعی که خریداری می‌شود؛
امکان ثبت واحد به نام شخصی یا شرکتی خریدار؛
محدودیت‌های انتقال، رضایت سازنده و هزینه‌های فروش مجدد؛
وضعیت حساب امانی (اسکرو) و ثبت پیش‌فروش؛
بندهای تحویل، نقص فنی و تأخیر؛ و
قوانین فعلی اقامت برای همان واحد و همان خریدار.

مالیات: مسکونی و تجاری را از هم جدا کنید

راهنمای املاک سازمان مالیاتی عمان نرخ استاندارد مالیات بر ارزش افزوده را ۵٪ اعلام می‌کند. جدول آن بین انواع دارایی فرق می‌گذارد: فروش و اجاره‌ی ملک تجاری عموماً با نرخ استاندارد است؛ اولین عرضه‌ی ملک مسکونی نرخ صفر دارد؛ و فروش مجدد و اجاره‌ی مسکونی عموماً معاف است، بسته به شرایط و قانون روز.

در پروژه‌های چندمنظوره نباید فرض کرد همه‌چیز از نظر مالیاتی یکسان است. واحد برند، هتل‌آپارتمان، آپارتمان خدماتی، دفتر یا مغازه ممکن است مثل یک واحد مسکونی معمولی رفتار نشود.

سرمایه‌گذار بین‌المللی باید درباره‌ی مالیات بر ارزش افزوده، درآمد اجاره، ساختار شرکتی، ارث، مالکیت ذی‌نفع و انتقال سرمایه، هم در عمان و هم در کشور خودش مشاوره بگیرد. ساختار درست به خود سرمایه‌گذار بستگی دارد، نه به بروشور.

منطق سرمایه‌گذاری در مسقط کجا جواب می‌دهد

مسقط چند موتور تقاضای متفاوت دارد:

محله‌های مسکونی جاافتاده که تقاضایشان از اشتغال می‌آید؛
جوامع ساحلی یکپارچه برای ساکنان و خریداران خانه‌ی دوم؛
پروژه‌های گردشگری و برند؛
جوامع پایدار با برنامه‌ی عملیاتی بلندمدت؛ و
مناطق شهری جدید که ارزششان به اجرای زیرساخت و شکل‌گیری جمعیت بستگی دارد.

این‌ها نباید در یک سبد ریسک قرار بگیرند. واحد تکمیل‌شده با سابقه‌ی اجاره‌ی قابل مشاهده یک دارایی درآمدی است. واحد برند پیش‌فروش تا حدی ریسک سازنده و تحویل است. واحدی در یک شهر جدید تا حدی شرط‌بندی روی زیرساخت و جذب جمعیت است؛ نمونه‌اش شهر سلطان هیثم.

بازده مهم، بازده عملیاتی خالص است

بازده ناخالص تبلیغاتی این‌طور حساب می‌شود:

اجاره‌ی سالانه ÷ قیمت خرید

اما کمیته‌ی سرمایه‌گذاری باید این را بررسی کند:

درآمد عملیاتی خالص ÷ کل هزینه‌ی خرید

کل هزینه‌ی خرید باید قیمت خرید، هزینه‌های ثبت، تکمیل و تجهیز، مبلمان، کارمزد تأمین مالی و هر مالیات غیرقابل‌برگشت را شامل شود. درآمد عملیاتی خالص هم باید پس از کسر دوره‌ی خالی‌ماندن واقع‌بینانه، شارژ ساختمان، مدیریت ملک، نگهداری، بیمه، کمیسیون اجاره و هزینه‌های تکراری مالک محاسبه شود.

پروژه‌ای که بازده ناخالص ۸٪ اعلام می‌کند، اگر شارژ ساختمان بالا باشد، اشغال کوتاه‌مدت فصلی باشد یا مبلمان مرتب نیاز به تعویض داشته باشد، ممکن است بازده خالص خیلی کمتری بدهد. برای محاسبه‌ی دقیق‌تر، بازده سرمایه‌گذاری ملک در عمان را ببینید.

چارچوب عملی تخصیص سرمایه

مسقط زمانی در سبد سرمایه‌گذاری بین‌المللی جا می‌گیرد که سرمایه‌گذار بتواند به این پنج سؤال روشن جواب بدهد:

موتور تقاضا چیست؟ اشتغال، سکونت بلندمدت، گردشگری، بازنشستگی، تحصیل یا زیرساخت آینده؟
ابزار حقوقی چیست؟ سند مالکیت کامل، حق انتفاع یا حق دیگری، و آیا برای این خریدار قابل ثبت است؟
جریان نقدی از کجا می‌آید؟ قرارداد اجاره‌ی امضاشده، اجاره‌های بلندمدت مشابه یا فرضِ آزمایش‌نشده‌ی اجاره‌ی کوتاه‌مدت؟
بازار خروج کدام است؟ ساکنان محلی، خریداران کشورهای خلیج فارس، خریداران خانه‌ی دوم از سراسر دنیا، یا فقط خریداران آینده از شبکه‌ی همان سازنده؟
چه چیزی این منطق را به هم می‌زند؟ تأخیر در تحویل، شارژ بالاتر، گردشگری ضعیف‌تر، اجاره‌ی کمتر، تبدیل ارز یا فروش مجدد کند؟

سناریوی پایه، خوش‌بینانه و بدبینانه، نه یک پیش‌بینی واحد

یک گزارش خرید معتبر باید دست‌کم سه سناریو داشته باشد.

سناریوی پایه: اشغال محافظه‌کارانه، اجاره‌ی متکی به شواهد مشابه، زمان تحویل طبق قرارداد و بدون فرض رشد سوداگرانه‌ی قیمت.

سناریوی خوش‌بینانه: جذب سریع‌تر، تحویل به‌موقع زیرساخت‌ها و رشد ملایم اجاره که شواهد بازار آن را تأیید کند.

سناریوی بدبینانه: ۱۲ تا ۲۴ ماه تأخیر در تحویل، اجاره‌ی کمتر، خالی‌ماندن طولانی‌تر، شارژ بیشتر و دوره‌ی فروش مجدد آن‌قدر طولانی که نیاز به تخفیف داشته باشد.

سناریوی بدبینانه باید بدون فروش اجباری قابل تأمین مالی باشد.

جمع‌بندی: روی شواهد سرمایه‌گذاری کنید، نه فقط روی روایت عمان

دلایل سرمایه‌گذاری در مسقط بر نقاط قوت واقعی تکیه دارد: پیوند دیرینه با دلار، تورم متعادل، بهبود مالیه‌ی عمومی، زیرساخت‌های بلندپروازانه و مسیرهای قانونی مالکیت برای سرمایه‌گذاران خارجی. اما داده‌های رسمی تفاوت‌های بزرگی بین زمین، آپارتمان و ویلا هم نشان می‌دهد.

رویکرد منطقی این نیست که بپرسیم مسقط برای سرمایه‌گذاری «خوب» است یا «بد». باید مشخص کنیم کدام پروژه، کدام واحد، کدام سند، کدام منبع تقاضا و کدام مسیر خروج بازدهی قابل‌قبول نسبت به ریسک می‌دهد.

همین انضباط است که علاقه‌ی بین‌المللی به عمان را به یک سرمایه‌گذاری واقعی تبدیل می‌کند.

منابع و روش

این مقاله تحلیل آموزشی بازار است و مشاوره‌ی سرمایه‌گذاری، حقوقی، مالیاتی یا اقامتی نیست. داده‌ها در ۳۰ اوت ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند و ممکن است بازنگری شوند.